香港金管局:金融市场波动加剧

  据大公财经报道,香港金管局24日发表《货币与金融稳定情况半年度报告》,表示鉴于环球及本港金融市场波动加剧,本港楼市前景将较审慎,同时物业市场“下行风险已逐步增加”,而市民的置业负担能力亦进一步转差,楼价与收入比率在第二季进一步上升至15.9的历史高位。
  金管局指出,虽然之前积压的住宅需求及紧绌的住宅供应情况,可能于短期内对楼市会有所支持,但股市气氛转差,为住宅市场情绪带来不利影响。预料内地人对香港住宅的净需求也将有所回软,主要由于人民币有所转弱,以及内地经济增长放缓,削弱了购买力。
  美加息收紧资金流动性
  本港物业市场估值偏高,与经济基本因素并不一致。金管局警告说,楼市下行风险已逐步增加。美国利率上升及住宅供求差距逐渐缩小,亦是构成楼价下行压力的因素。特别是一旦美国加息周期开始,利率将逐步上升至一定水平,足以令香港的资金流动性大幅度收紧。至于对住宅需求及楼价的实际影响,仍取决于加息的确切步伐和幅度,以及金融市场的反应。
  上半年本港家庭债务继续稳定增长,当中尤以私人贷款(包括信用卡垫款及其他私人用途贷款)维持按年率计12.4%的快速增长。自年初金管局推出第七轮“逆周期”措施后,住宅按揭贷款增幅已见放缓,但上半年升幅仍达到按年率计9.0%。整体而言,家庭负债占本地生产总值的比率,由第一季的65.7%微升至第二季的66.0%。
  在最新的市况发展下,市民的置业负担能力进一步转差。金管局指出,楼价与收入比率在第二季进一步上升至15.9的历史高位,而1997年的最高位则为14.6;此外,收入杠杆比率亦进一步上升至70.7%,远高于大约50%的长期平均水平。假如按揭利率回升至较正常的水平,例如增加300个基点,收入杠杆比率将会飙升至92.3%。
  零售商铺租金可能下滑
  为管理与按揭贷款相关的银行风险,以及提升按揭借款人应付日后楼市可能出现逆转的能力,金管局自2009年以来,已推出七轮宏观审慎监管措施,当中包括今年二月底、三月初的最新一轮措施。金管局表示,上述措施促使新造按揭成数由实施前平均64%下降至最近约52%,而供款与入息比率亦下降五个百分点至35%。
  非住宅物业市场在2015年上半年稳步上升后,近月亦有回软迹象。展望将来,金管局表示,非住宅物业的价格和租金,很大程度上取决于营商前景和利率走势。零售商铺的价格和租金,特别在黄金地段,将会受到零售销售前景疲弱所影响。经济增长减慢或租金可能下降,再加上加息预期,可能会对非住宅物业的资本价值构成下行压力。
最后更新时间:2015-09-28 阅读:

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